個人所有の資産（不動産）を法人へ移すメリット・デメリットとその方法

✔当記事はこのような方に向けて書かれています

✔当記事を通じてお伝えすること

• 収益不動産を個人名義から法人名義に移すメリット
• 個人から法人名義へ移す方法
• 法人名義にする注意点

当記事では、個人名義から法人名義に移すメリット・デメリットだけでなく、税負担を抑えるコツまでご理解いただけます。

ぜひ最後までご覧ください。

個人所有の不動産を法人へ移す2つの理由

こちらでは、個人所有の不動産を法人へ移した方が良い理由についてご紹介します。 

個人所有のままでいると、重い税が課せられる可能性もあります。

• 個人の所得だと税率が高い
• 個人事業主では経費として認められる幅が狭い

個人の所得だと税率が高い

個人所有の不動産を法人へ移したほうが良い理由として、税率の高さが挙げられます。

なぜ税率が高いのかというと、個人に対する所得税は累進課税といい、最高で45%になってしまうからです。（住民税と合わせると55%）

家賃収入だけでなく、仕事で得ている収入なども合算して税率が決まってきます。

対して法人税では、最高税率は23.4%。

トータルの収入にもよりますが、一定額を超えると法人税の方が税負担が少ないのです。

個人事業主では経費として認められる幅が狭い

経費として認められる幅が狭いのも、個人から法人へ移したほうが良い理由です。

個人事業主の場合、確定申告のとき経費と認められるのは、不動産賃貸に関する費用（管理費・修繕費等）のみだからです。

個人でおこなう賃貸事業では、事業とプライベート（事業と直接関係ない行為）の支出を分けなければなりません。

対して法人では、一般的に会社の運営で必要といわれるものは経費として認められるのです。

• 社用車の購入費用
• 社用車の燃料費
• 車検にかかわる費用
• 生命保険料：大規模修繕費用を生命保険で積み立てる場合

個人所有の不動産を法人へ移す際の3つの注意点

個人所有の不動産を法人へ移す際に注意すべき点も見ていきます。

なぜなら当然ですが、良いことばかりでも無いからです。

両側面から見て、正しく判断する必要があるのです。

• 会社設立の手間がかかる
• 手続きでさまざまなコストがかかる
• 売却時の税金が高くなる可能性がある

会社設立の手間がかかる

会社設立の手間がかかるのはメリットといえます。

個人事業主の開業届とは違い、複雑で手間のかかる作業が多いのです。

例えば、以下のような手続きがあります。

• 会社の概要を定める
• 法人用の実印を作成する
• 定款の策定と認証手続きをｓるう
• 資本金を払う
• 申請書類を法務局で申請する

個人でいる場合よりも、多くの手間がかかることは事前に理解しておきましょう。

手続きや維持にさまざまなコストがかかる

手続きの手間だけでなく、コストがかかるのもデメリットといえます。

登記手続きや税金の支払い、維持をするのにかかるお金があるのです。

• 設立登記の依頼費用
• 印紙税・登録免許税
• 社会保険料
• 税理士費用
• 赤字でも、最低限住民税の支払い

売却時の税金が高くなる可能性がある

法人が所有する不動産を売却すると、個人のときより税金が高くなる可能性があります。

その理由は以下の通り、税の種類が異なるからです。

• 法人：法人税等
• 個人：譲渡所得税

売るタイミングやほかの収入の有無により異なりますが、税率が高くなってしまうタイミングもあるのです。

個人所有の不動産を法人へ移す方法3選

こちらでは、個人不動産を法人へ移す方法についてご紹介します。 

注意点も含めて見ていく必要があります。

• 法人へ贈与する
• 法人へ売却する
• 法人へ現物出資する

法人へ贈与する

個人から法人に不動産を譲渡する形で移します。

そのため、法人は購入目的で金融機関とローンを組む必要がありません。

ただし無償譲渡したとしても、税金はかかります。

• 個人（贈与者）：譲渡所得税（時価で法人に譲ったとみなされるため）
• 法人（受贈者）：法人税（不動産の時価を受贈益で計上するため）

贈与者・受贈者いずれも個人の場合とは異なり、贈与者も課税される点に注意が必要です。

法人へ売却する

個人から法人に不動産を売却する形で移します。

減価償却後の帳簿価格を時価で売却すれば、譲渡益が生じないなど、知っておくと有利なこともあります。

ただし、法人が不動産購入資金をどのように準備するかは大きな問題です。

主に次の2つの方法があります。

• 金融機関から融資してもらう：審査が通らない場合もある
• 未払金として計上する：毎月、個人にコツコツ返済していく

いずれの方法が最適か、よく検討して選びましょう。

法人へ現物出資する

個人から法人に不動産を現物出資する形で移す方法です。

取得した株式や持ち分の時価で計算した譲渡収入金額に対して、出資者に所得税の負担があります。（不動産を法人に現物出資したとき｜国税庁）

不動産資産の鑑定なども必要になるので、多少の手間と費用がかかることを理解しておきましょう。

個人から法人所有にする際のコツ

こちらでは、個人所有の不動産を法人へ移す際、税制上で有利になるコツをご紹介します。 

個人所有の土地に関する扱いをどうするかで、税負担をより軽減できます。

• 移すのは建物だけで個人の土地を法人に貸す
• 借地権の課税を避ける方法

移すのは建物だけで個人の土地を法人に貸す

不動産を移す際は土地・建物をセットで法人所有とはせず、次のように所有した方が個人・法人双方に有利となる可能性があります。

• 土地：個人所有のまま（土地を貸地とすれば、相続時に優遇制度適用できる可能性あり）
• 建物：法人所有にする（建物購入費用の準備だけで済む）

特に土地を購入しても減価償却費は計上できないので、法人にとっては税負担の軽減になりません。

そのため、土地だけは個人所有のままにしておいた方が良いです。

借地権の課税を避ける方法

借地権へ法人税が課されるのを避けるため、土地の無償返還届出書を税務署に提出します。

土地を個人所有のまま建物だけ法人所有にすると、法人に土地を借りる権利が発生します。

その際、法人は借地権を無償で得たことになり、受贈益が出て納税しなければいけません。

将来、法人がその土地を無償で返還すると決めているならば、この届出書を提出し、課税を免れることができます。

まとめ：個人所有の資産を法人化するのにはいろいろと注意が必要

当記事の内容をまとめます。

• 収益不動産を個人名義から法人名義に移すと税負担の軽減は図れるが、手間やリスクもある
• 個人名義から法人名義に移す場合は、最も現状に見合った方法を選ぶ
• 土地は個人名義で残した方が節税に有利となる場合もある

個人所有の不動産を一概にすべて法人化すべきではありません。

あくまでも現状を見たうえで、どうすべきかを判断しましょう。